股价不涨不收手,“画饼式”回购能拯救新湖中宝?


4个月前,新湖中宝就公布了回购预案,此后一度上调了回购规模和价格。不过,这项市值管理行为对公司股价影响甚微。或许,这与新湖中宝只喊口号,不见实际行动有关。这一次,新湖中宝又上调了回购的最低规模。若此次再度迟迟不见行动,恐有“画饼充饥”的嫌疑。


2月14日,新湖中宝公告称,决定修改回购股份预案,回购股份总金额由此前披露的3亿元-10亿元,上调至6亿元-12亿元。拟回购股份用于维护公司价值及股东权益的库存股回购资金为3亿元,剩余回购的股份用于股权激励。

 

此前,新湖中宝已经上调过一次回购价格,不过股价反应并不明显。此次再度调整回购金额,似乎欲再行“回购大招”,来维护公司市值。不过,自10月15日以来,新湖中宝回购的口号已经喊了4个月,却没有丝毫实质性回购行为。

 

2018年10月15日,新湖中宝审议通过了《回购股份预案》。拟回购不低于3亿元,不超过10亿元,回购价格不超过4元/股。彼时对于回购股份的目的,新湖中宝表示,公司认为目前股价已不能反映公司的真正价值。

 

然而投资者并不买账,10月18日上市公司股价甚至还跌了5.65%。10月28日,新湖中宝上调了回购规模与回购价格,拟回购不低于人民币5亿元,不超过人民币15亿元,价格也修改为不超过4.5元/股。

 

这次上调富有成效,10月29日,新湖中宝股价拉升2.97%。11月中旬,上市公司股价又连创新高,新高点达3.68元。不过,好景不长,短暂拉升后上市公司股价又迅速回落。

 

2019年2月14日,新湖中宝第二度上调回购最低金额。次日,上市公司股价立马拉升了3%。值得注意的是,此前新湖中宝一直光喊口号,没有行动。若此次再度迟迟不见行动,恐有“画饼充饥”的嫌疑。

 

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旧改项目
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新湖中宝是一家温州房企,在2018年《新财富》500富人榜单中,新湖中宝的创始人黄伟以267亿元的身家位列第80位,并蝉联温州首富。但相比房地产企业家,更多人对黄伟的认知是“低调的金融大佬”。如今在新湖中宝投资版图中,金融版图占据了大半江山,收入结构中,投资收益几乎撑起了其业绩,甚至用来反哺利润不济的主营房地产业务。

 

事实上,新湖中宝地产优势在于其在上海的核心区域手握大量旧改项目,不过如今这却变成其甜蜜的负担,一边是可以预料的土地增值,另一边是上涨的动迁资金成本,当旧改地块盘活的速度超过成本投入,或拖累新湖中宝的业绩。


2001年,《解放日报》报道了浙江房企新湖集团进入上海市场的新闻,当时有消息称,新湖集团与上海市普陀区政府签订东新地段共420亩地的旧城改造项目,协议签订的时间是2001年4月17日。而普陀区的新湖明珠城项目一期在2005年交付后,后期的拆迁、开发便停滞不前。

 

这一停滞便是十年,毗邻苏州河的东新村板块,早些年已经建成的上海新湖明珠城部分高楼紧挨着的尚未拆迁的棚户区,破旧瓦房仍歪斜着,一同停滞的还有其2003年拿到的闸北区的青蓝国际项目,直到2012年。

 

有意思的是,新湖中宝自2003年起一直享受着普陀区财政局拨付的旧城改造发展资金补贴,用囤积的土地抵押贷款,发布30亿元定增方案募资用于两大棚改区改造,但旧改项目却迟迟未见动静,公司以土地拆迁为由“借地生财”“惰于开发”的相关媒体报道一直存在。

 

根据媒体报道,在2009年新湖中宝30亿元的定增方案出台的当年,其已将青蓝国际项目质押给当地农业银行获得了19.6亿元的授信,并且获得了12亿元的三年期贷款。数据显示,上海新湖青蓝国际项目总投资为67.78亿元,募集资金投入金额为25亿元,资金投入之大可想而知。

 

虽然新湖中宝手握几大旧改项目,但其房地产主业销售增长的并不快,有机构分析认为,高杠杆之下,上海的旧改项目你已经大大拖累了新湖中宝的业绩。即便如此,新湖中宝仍热衷拿旧改项目。

 

继青蓝国际以及新湖明珠城项目之后,新湖中宝又连续拿下了上海两大旧改项目。

 

2015年12月,新湖公告:通过股权收购的方式以2.4亿元收购上海虹口青云路167弄地块。

 

2016年3月9日,新湖再公告:通过股权收购的方式以11.9亿元收购上海市黄浦区508号街坊地块。

 

这两块地所在位置虽处于核心地段,极具稀缺性,但对于地产、金融投入巨大,如今背负千亿负债的新湖中宝来说,在不断上涨的资金成本下,旧改项目的难度之大可想而知。

 

2018年上半年,新湖中宝经营活动产生的现金流量净额为-57.51亿元,上年同期为34.56亿元。对于公司经营活动现金流为负的原因,新湖中宝表示为本期上海旧改项目拆迁支出增加。


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金融投资扩张之路
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虽然新湖中宝标榜自己为一个地产公司,但实际上它本质上更像是一个金融公司。年报显示,2017年公司实现净利润33亿元,其中投资的收益高达31.82亿元,占同期归母净利润的95.81%。

 

实际上,从囤地抵押贷款,开启地产融资“开闸之作”可看出苗头,新湖系创始人黄伟的野心不仅在地产行业,而是整个金融板块。在布局房地产行业的同时,新湖中宝在金融板块和投资领域的动作可谓频频。截至目前,黄伟的“新湖系”金融版图,已经涵盖期货、证券、银行、保险等多张牌照。

 

早在2007年,新湖中宝旧改项目长久停滞,为资金奔走之时,就开始了金融扩张投资之路。

 

2007年新湖中宝趁着,湘财证券在2001-2005年的大熊市中遭受重创,陷入巨亏30多亿的境地之时,入股了湘财证券。同一年,还参与了盛京银行的增资扩股

 

2013年参与温州银行增资扩股,2016年又全资收购了Total Partner,从而直接持有中信银行H股股份。外加其他持股,新湖中宝合计持有中信银行H股23.2亿股,占中信银行总股本的4.74%。截至目前,新湖系分列温州银行、中信银行、盛京银行第一、二、五大股东,且在该三家公司董事会派有董事。

 

经过计算,“新湖系”在金融领域的一系列布局已高达281.51亿元人民币。彼时,黄伟曾为了开发旧改项目,不断募资、定增、贷款从而获得几十亿的资金,当时新湖中宝曾表示资金将用于旧改的开发,但久久停滞的项目进度,也令人怀疑,其多年来拿地取得的资金,也被公司用于非地产领域。实际上,如今来看,新湖中宝都是一个非“典型”的房企。

 

而除了金融,新湖中宝更是涉猎了互联网公司,To C端参股51信用卡、通卡联城、益盟股份,To B端入股万得。负债破千亿,32亿股质押,新湖中宝却拿出12亿豪赌区块链。

 

2018年新湖中宝跨界区块链,给百万营收的公司估值15亿引来质疑。尽管在2017年全球区块链企业专利排行榜中,趣链科技以获得16项区块链专利,而全球排名11位。令人担忧的是,这家刚成立不到两年的公司仍处于亏损当中。

 

数据显示,2017年,趣链科技实现营收184.64万元,实现净利润-1522万元,未形成规模进行与效率。

 

在2017年比特币、以太币价格大幅上涨,国内区块链火爆的背景下,入资仍在亏损的趣链科技,几度追加投资,给予人蹭热点、玩金融、挣快钱的印象。


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依赖投资收益
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实际上,在其大额追加金融互联网投资的背后,高负债如影随形,净利润过度依赖投资收益。《中国房企缺钱报告2018》的数据显示,在资产规模千亿以上的A股内房企中,新湖中宝2017年净负债率达150%,资产负债率则连续四年高于70%。

 

截至2018年上半年末,新湖中宝资产总计为1358.47亿元,负债合计为1022.30亿元。这是新湖中宝负债首次突破千亿大关,一季度时新湖中宝负债总额为974.56亿元,资产负债率高达75.25%。

 

如今,高负债之下新湖中宝仍在往地产旧改项目输血,但“主营业务”带来的净利润却是不及投资收益。

 

年报显示,2018年上半年新湖中宝录得利润总额17.26亿元,这其中来自投资的收益就高达15.4亿元。


如果除去投资收益,新湖中宝的净利收入微乎其微。

 

2016年曾由于其参股公司中信银行改为权益记账,导致2016年股权转换收益57.39亿元,而使得2017年对应的收益大幅减少,投资收益的重要性对于新湖中宝来说不言而喻。


“一夜暴富”成刚需下的人性险恶

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