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堵死买房投资,下一轮调控:会限售吗?| 楼先生问答NO.223

举报 来源: 层楼 2018-04-23 16:10 作者:某小编


堵死买房投资,下一轮调控:会限售吗?| 楼先生问答NO.223

▲你知道的杭州神盘,大多有他的幕后推手


昨天晚上,海南发布调控升级:


1、全省限购;2、非本省居民首付最低70%;3、海口、三亚、琼海需缴纳社保60个月;其它区域24个月;4、自4月23日起,户口迁入海南也只能买1套,且需缴纳社保24个月;5、满5年后方可转让交易。


“海南投资买房,没戏啦!”


“海南,再见!”


这是全国有史以来最严厉的调控,没有之一。


前几天,海南还迎来一系列重大利好。假如要比喻的话,上一次这样的利好发生在杭州。于是,敏锐的投资客又闻风而动,相信很多人已经在赶往海南的路上。


据说,这两天,三亚根本不可能买到房子。


“限售五年”一出,海南楼市将会变得非常微妙。有评论说:海南挥刀自宫,壮士断腕,完全是为了迎接自由岛啊。


用脚趾头都能想到,不管是限购、限贷还是摇号买房,调控最大的杀招是“限售”。因为商品的价值体现在自由流通,有交易才有盈利或亏损的空间。


有人会说:限售五年有什么好担心的,杭州平均换房周期还5.2年呢。还有人说:没有什么是一轮房地产暴涨不能解决的,不行就来两轮!


但是,本轮周期内,房价很大概率会出现下跌或横盘。那么,对于用足杠杆的投资客来说,限售之后,相当于被绑住不能动,然后不停放血,连最起码的割肉求生的机会都没有。


因此,对于限售,大家都非常谨慎。


今年以来,楼市掀起的新一轮调控:摇号买房+限售,似乎成为标配。3月21日大连限售2年;3月31日海南限售5年,首付70%;4月18日青岛限售5年.....


下一个会是谁?


在4月4日之前,几乎所有杭州人都说,杭州不会出台摇号,结果却没能“例外”。


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Q&A | 


问答关键词:无房户、家庭月收入2万5、首付六成


@ease

你好,请问异地有一套房公积金贷款,杭州无房,两次贷款记录,首付六成120万,社保满两年,我倾向丁桥附近的二手经济适用房,老公有意向西溪山庄,我们如果摇号,哪些楼盘可以去看看。家庭月收入2.5万。


楼先生:一般来说,非“无房户”会考虑买二手房,毕竟无法保证摇中。相比之下,你们属于无房户,可以先摇摇看。目前情况看,向无房户倾斜力度不小。从房子本身来说,各方面都要比经适房、老旧二手房更理想。而且,限价新房,价格更实惠。


在杭州名下无房,你们已经满足了,外地的房子和公积金贷款也没关系,关键就在于杭州有没有商贷记录?如果有,那只能被认定为“二套房”。所以,再仔细确认一遍吧。如果是首套,那就太好了,利用手上现有的资金,能有比较大的选择面。


当然,即便是二套,也不用灰心,200万预算还是可以买到的。至于具体哪些楼盘可以看看,像闲林、崇贤、良渚、临平北以及新街,这些板块内的新盘,都还够得着,可以关注。比如江南府、贤林信步,能买到的话,肯定比西溪山庄要好许多。



Q&A | 


问答关键词:离异单身无房、预算300万、优先摇号


@小丹

您好,目前嘉丰万悦城有一套89㎡的(父母名字),想卖了套现去摇号,换一套有学区的房子,离异单身无房,这样操作风险大吗?只能承受总价300万左右的房子,有什么一手楼盘推荐吗?


楼先生:万悦城这样的房子,在临平北也不算核心位置,它离万宝城直线距离都还有3.5公里左右。而且这是临平北早期的刚需小区,以现在的眼光看,各方面都相对过时,更谈不上改善了。只要下定决心,这样的房子可以借助当下的二手房行情,以劣换优。


只要是在4月4日之前离异单身且名下无房,那就是“无房户”,可以享受摇号倾斜。有这样的机会,相对操作风险就小。有300万左右的总价承受能力,还有不少楼盘可以选择。所以,只要有时间和精力,大胆去操作吧。


至于置换的方向,首先可以关注临平北核心地段,更靠近万宝城和地铁的楼盘,今后成长性会更好。其次就是丁桥和长睦一带,汀蘭府还有洋房,不过300万有点棘手。去年这个区域出让了很多宅地,今年下半年会有比较多的动作。至于其它推荐,还有未来科技城、云谷板块、萧山等区域了。



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问答关键词:两次贷款、外地老破小、杭州集体户口


@瑾

你好。请问曾经有两次房贷记录,其中一次还清,外地有一套老破小,杭州集体户口,属于无房家庭吗?还能买房吗?如果可以买,首付6成还是要更多?如果可以买房,首付120-150万,考虑自住,可以选择哪里?


楼先生:情况跟第一位朋友有点像,属于无房家庭,但首付比例最低要六成。目前情况看,不管是和家园、未来海还是熙华府,划定为倾斜摇号的房源,对无房户就没有设置首付门槛。所以你能摇中,首付六成就够了。当然通过一些手段,弄到了首套房资格,那选择面就广很多。但会失去“无房户”资格,这个要权衡一下。


具体推荐的话,云谷板块可以作为重点考虑,高层均价两万四五到两万七八左右。良渚新城的中粮、联发和北大资源的洋房,也应该有机会买到。另外就是像城东的璞丽东方,以及萧山的新街、湘湖板块。如果价格要实惠一点,闲林五常以及崇贤、临平北,这些区域新房价格还在2万以内。


考虑自住的房子,目前买房环境之下,价格和摇中概率,很重要,商业、地铁这些也还是基本要关注到的。除此之外,最不能少的是,根据自己生活工作,去逐一匹配。



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问答关键词:资金300万、南湖板块、考虑单价2万3


@蓝天图腾 

自住在中泰新西湖小镇,现在想换一套靠市区一点的房子,目前可买2万3左右精装的房子。卖出之后可有230万,加70万自有现金。在目前行情下,要下决心卖出吗?担心各种原因摇不到,中泰这边地铁在修,又有达摩院规划,怕卖出后有大涨。老师,给个中肯的建议吧。


楼先生:从长远看,杭州房价肯定还要涨。有句话说,战时黄金,平时地。当代的“土地”指的就是房子。历史规律就是,只要和平,就会繁荣,房价势必会越来越高。所以你只要持有房子,不管是哪里的房子,都有会价值。


不过也得承认房价会有波动调整,以这一轮调控为例,虽然目前还没有显示颓势,但二手房已经涨了几轮了,可以说是阶段性高位了。很多中介朋友跟我反应,市场购房力已经跟不上了。反过来说,就是房东出手的好时机。


想换一套更靠近市中心的房子,这个逻辑肯定不会错。任何一个城市,哪怕多中心话的城市,也讲究地段。手握300万的现金,有非常强的承受能力,努力往未来科技城靠一靠吧,至少未来科技城南部,像未来海、江南府、贤林信步,甚至梧桐郡也可以勇敢摇一摇。



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问答关键词:熙华府126㎡洋房、梧桐郡、未来科技城


@乱乱 

老师你好。考虑孩子2年后上小学,本想买未来科技城上民办的,但是现在属于热门摇号区域,不确定性太大,所以又有点考虑市中心公办。朗诗熙华府126㎡买起来压力会很大,且生源不确定好不好,未来科技城买起来比较轻松。熙华府、梧桐郡、未来科技城其他楼盘, 不知道老师更赞成怎样的操作?或者有别的建议吗?谢谢,静等回复。


楼先生:如果你们不是无房户,摇号买新房就全拼运气。假如接受不了这个“不确定性”,那只好去考虑买二手房了。你们都考虑熙华府的126㎡洋房,总价也得六七百万了。有这个预算,市区的二手房,耐心挑一挑,也能买得到。不管是学区还是买到概率,都更确定。


现在很难说哪一个方案更明智,明确摇号公示的楼盘还很少,政府和开发商都在积累经验,像未来科技城、梧桐郡这样的楼盘,价格很有诱惑力,跟和家园、未来海、熙华府,一定不是一样的政策,有待观察吧。


对所有人都一样,当下最好的方式,就是多做几手准备,一旦自己有意向的楼盘公示摇号规划,就去报名一下。单从楼盘来说,建议你可以多考虑熙华府,毕竟有市中心这样的地段。

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文∣楼先生

编辑∣二叔


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