两会再提“住房不炒”,房价怎么走?

摘要:之前被热议的房地产税、公积金改革等话题,竟然没有提到;包括以往多次出现的“长效机制”,“不将房地产作为短期刺激经济的手段”等方针,也没有被再次强调。

政府工作报告中关于房地产的表述,历来被行业视为楼市走向的风向标。


但今年关于房地产的表述,非常简短,仅仅81个字。


即“深入推进新型城镇化。发挥中心城市和城市群综合带动作用,培育产业、增加就业。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。完善便民设施,让城市更宜业宜居”。


之前被热议的房地产税、公积金改革等话题,竟然没有提到;包括以往多次出现的“长效机制”,“不将房地产作为短期刺激经济的手段”等方针,也没有被再次强调。


受新冠疫情的影响,第一季度GDP同比下降6.8%。因此地产行业曾有预期,国家会不会再度依赖房地产“救市”?


2020年前四个月,各地频频放松调控政策,比如,降低首付、放松限购等,不过曝光没多久就被撤回。


现在来看,有些问题就很明了:


第一、“房住不炒”的总基调没有变,稳定房地产市场依然是最重要的政策导向。


第二、“因城施策”再度被提及,体现出各地域在后续地产调控中可能将拥有更宽松的空间。


第三、国家遏制房价过快上涨的决心亦没有改变,但也意在鼓励各地平衡房地产和宏观经济的关系。


另外,还有一个间接的信号,很重要,报告称稳健的货币政策要更加灵活适度。综合运用降准降息、再贷款等手段,引导广义货币供应量和社会融资规模增速明显高于2019年。这意味着2020年的资金面较往年将更加宽松。


而房地产又是资金密集型行业,理论上应该是利好房地产。但在此前的很多楼市调控中,政策又屡屡筑坝拦截,不让资金流向房地产,而是实体经济。


所以,房地产的大走势,就是两个字:要稳。




01


那在目前“住房不炒”的基调下,现实的市场情况又是如何的呢?


5月18日,国家统计局发布最新《4月全国70城房地产统计数据》,在今年第一季度经历了疫情的影响之后,70个大中城市房地产市场价格竟然延续微涨态势:



4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅与上月相同;


31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.5%和0.4%,涨幅比上月均扩大0.2个百分点;


35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%,涨幅比上月扩大0.4个百分点。


从数量上来看,上涨的城市多达50个,相比3月份的38个,有明显增加的现象;从涨幅来看,市场延续了微涨态势,除去深圳、南京、唐山等几个特殊之外,总体较为稳定,没有出现大涨。


经历过疫情影响之后,房价还能不跌反涨,能反映的一个现象就是,购房者的需求很旺盛。尽管经济大环境不好,大家买房的热情一点没减。


所以,未来房价到底会涨还是会降,两个直接重要的影响就是供应关系和老百姓的购房意愿。




02



从供需关系来看,目前市场住房是远远供大于求。


全中国究竟有多少套房产?其实目前还没有特别准备的统计数据。总人口近14亿人,按照每个家庭4口人居住一套来算,大约是3.4亿套,其实还有很多家庭不止一套房,所以,房子的实际数量肯定比这个数还要多。


要检验中国房子的空置率,目前市场上有两种比较认可的方法:


一是,西南财经大学最新发布的《2019中国家庭财富健康报告》表明,我国每个家庭住房资产占比高达77%,而金融资产占比只有23%。同时由于房地产超强的造富能力,投机炒房盛行,人均住房已经1.1套,空置房高达6500万套。


二是,很多城市的主要小区房子根本没人住。基本上一个小区在晚上上亮灯的不到一半,少的只有三分之一,尤其是一些旅游城市,空置率很严重。



显而易见,中国现在存量房肯定早已供过于求。


对于这个问题,香港就率先实行了空置税。前段时间喊着“要实行空置税、房产税”的声音也是此起彼伏,虽然喊了那么久但还是没有实行起来,不过很难排除,未来几年内房产税它不会落地。它会迫使部分空置房源流向市场,大幅度缓解市场紧张的矛盾。


然而,虽然供大于求,市场价格却依然能稳中增长,国人买房的热情也是丝毫不减。


据深圳贝壳研究院数据显示,3月全市新房网签4224套,环比增长153.8%。4月份,深圳二手房成交量环比大涨66.3%,创下近4年来的新高。


上海也是如此。


4月13日,上海顶级豪宅碧云尊邸的别墅开卖,总价最高8000万元。抢购者大清早就排起长龙。甚至,还有人为了插队抢房,打了起来,开盘秒光,还有200多个千万级客户揣着钱却买不到房。


广州五一黄金周,千万级别豪宅销量比去年大增75%,仅次于“烈火烹油”的2016年。很多销售反映,由于买房的人太多,很多时候和客户签合同都没坐的地方。



还有很多地方,五一假期房子销售火爆:


南京5天卖了1788套;

苏州卖房同比增长89.3%;

济南成交量是去年同期的2.2倍;

北京新房成交量同比增长4.85倍......


为什么中国人如此热衷买房?


房子除了作为居住地之外还被当成“财富”,囤房投资是一本万利生意,这是多年来深入人心的理念。至少过去十年是这样的,买房成就了大批人的发财梦。


这也造就了人们“买涨不买跌”的心理,哪里的房子涨的越是厉害买的人就越多,因为人们想的是这个时候买到就等于赚到;相反,在房价下行期大家都“不约而同”选择观望。


所以,即使偶遇经济不好,也依然削减不了国人抢房的热情。


但是这样下去,持有多套房的人除了要面对收入、购房者减少外,每月房贷、物业花费无疑让囤房者压力山大,随时都有可能“梦断”房地产。


过去,不断上涨的房价给炒房者创造低买高卖的机会,但是现在,炒房者再想靠这个“财神爷”发财,显然已经不太现实了。


据有关经济学家研究,只要一套房成本和折旧价格加起来达到6%,房价涨幅如果低于这个数字,那么多套房持有者就将亏本,在中小城市想要将这些房产转手变现会很困难。


显然,大部分城市房价涨幅在现阶段都不可能达到专家说的6%。过去5年来,不少城市房价涨幅过高甚至透支了老百姓未来购房力,要让房价涨是件很单纯的事,但是让高房价暴涨之后还能保证有更多接盘者是最难的。


事实上,中国人口目前已经快进入老龄化,大量人口集中在50后、60后、70后,而从80后开始,到90后、00后,由于长期实行计划生育,再加上高房价压的年轻人越来越不想结婚生子,未来年轻人口数量会越来越少。



2016年中国放开二胎政策后,到2017年出生人口达1723万,而到2019年底出生人口只有1100万,不到二年的时间内出生人口就降了600万。


这意味着,将来国内的年轻人群体数量越来越少。那些囤积再多房产的人,恐怕将来会遇到手握房产而卖不出去的尴尬。


所以,在目前“住房不炒”的大环境下,炒房就是作死。



03



那么,现阶段买房应该如何布局?买哪里的好?什么时候买合适?


第一,刚需自住房可以随时上车。


2020年是安全期,总体上不会大涨或大跌,如果是刚需自住,建议凑够首付就可以买了。


首套住房不用把大把精力花在判断房价上面,有条件就买。如果经济条件不是很充分,建议选择房贷支出不超过家庭收入三分之一的房子。因为今年可能很长一段时间的经济环境比较低迷,个人收入可能面临不太稳定的风险。


选择区域时,可以附带考虑房子的附加属性。比如学位、户口、信用等。


第二,投资房大赚的可能性极低。

  

相比于刚需自住,投资房就得谨慎为之了。因为那种随便买房就能造富的时代已经过去了。未来的房地产,价值投资和资产配置是关键,长期持有是核心。


第三,至于炒房,几乎不可能,不作就不会死。


当然如果涉及到具体的城市,具体的房子,细节还得具体分析。


但总体上,我们可以总结出这几条定律:


宏观来看,未来房价上涨速度,新一线和强二线城市>一线城市>三四五线城市。


优先选择人口净流入高、小孩出生量高的城市,例如深圳、成都、重庆、南京等等,一座城市,有了人口,就有未来。


微观来看,一座城市里,学区房、地铁房、核心区和周边新建的科技新区房,依然是首选。


价格来看,总体上不会再大涨,短时期内也不太可能大跌。


价值来看,住宅>商住公寓(loft)>写字楼>商铺。


房子既是一个家,也是一处住所,还是一种金融资产,买卖需慎重,且买且珍惜。

 


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