REITs:好一个基建“接盘侠”

摘要:公募REITs已经调研酝酿了多年,试点终于启动,对于金融市场的所有参与主体来说,都是一种鼓励。这种金融创新,倒逼着市场转型成长。

《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》的重磅发布,标志着我国公募REITs试点正式启航。


文件一出,后劲十足。


市场感慨有幸见证公募REITs的春天。

业者跃跃欲试,试图蓄力,看谁能拿下“首单公募REITs”这一载入史册的荣耀。


而在REITs扩容中,一条特别通道也为“大基建”打开,上万亿资金从资本市场滚滚而来。




01 大幕开启



对于中国REITs来说,《通知》堪称里程碑事件。


北大REITs课题组张铮教授,将其点评为:


“公募REITs试点对于中国不动产投融资体制改革具有重大意义,其重要性可以比肩注册制试点对于A股市场改革的意义。”


具体来说,它的看点有以下几个。


◆ 其一,明确了试点项目范围。



优先六大区域: 京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲;

大多是经济发达、人口聚集、基础设施建设强的地方,成渝不在内,东北也无名。



优先六大行业: 仓储物流、收费公路、水电气热、城镇污水垃圾处理、固废危废处理、信息网络。

既有传统基建、又有新基建,都是攸关民生的大资金量项目,背靠国家信仰,资产公信力强。



优先五大园区: 国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区、国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区。

要么是高级别行政区,要么是高新高潜力产业园,事实证明,果然经济条件才是最大话语权。



◆ 其二,明确了试点项目具体条件:


具有成熟的经营模式及市场化运营能力, 已产生持续、稳定的收益及现金流,投资回报良好,并具有持续经营能力、较好的增长潜力。
PPP项目应依法依规履行政府和社会资本管理相关规定, 收入来源以使用者付费为主。
现金流来源具备较高分散度,且主要由市场化运营产生, 不依赖第三方补贴等非经常性收入。


权属清晰、成熟收益好,优中选优。

显然,监管对公募REITs项目的要求较高,目的也很明确:在建期项目不要,就是要盘活存量。



◆ 其三,明确了REITs交易架构:公募+ABS。


公募好理解,与它对应的是“私募”。

私募投资人数量上限是200,公募不限;私募起投规模要一定量,公募甚至可以每股一元钱。


至于ABS,则是资产证券化。

其奥妙之处就在于,将流动性低、但有稳定现金流的资产,转化为可流通交易的证券资产。


以优质不动产资产为锚,将公募与ABS深度绑定,既派出基金公司、又派出券商资管/基金子公司,监管对于这次REITs可谓慎之又慎。


它相当于给“大基建”打开了另一条融资通道,也给投资者打开了另一投资渠道。

不是非标,也不是私募,还安全低风险,因为资质不好、收益不佳的资产很难被证券化。


无怪乎市场感慨:我们有幸见证。


不再是类REITs,金融市场期待已久的公募REITs,或者叫真REITs,大幕徐徐开启。




02 为什么是基建?



偌大的中国,本就一向有着“基建狂魔”之称。


当这份证监发40号文出来后,所有人更是欢欣鼓舞,仿佛看到了一场基建盛宴。


有数据表明,中国已形成的存量基础设施达130万亿,假如10%可用于REITs,就是13万亿。


上万亿的资金,将从资本市场滚滚而来。

曾经为融资发愁、为地方政府债台高筑发愁的基建,似乎找到了一个绝佳接盘侠。



要说为什么是基建接盘侠?

得先从为什么公募REITs选基础设施为试点,或者说,为什么不是房地产说起。


国内对REITs有不同译本,以前叫“房地产投资信托基金”,现在叫“不动产投资信托基金”。

但不论把它翻译为什么,它的两大重要基础资产是:房地产和基础设施。


放眼全球,房地产类REITs是最为成熟的。


美国1960年房价停滞,为了汇集资金运用于大型商业房地产计划,正式开创了REITs。


但直到2007年,基建REITs才诞生,而真正有了可观发展更是等到2012年后。


截至5月4日,美国目前有244只权益型REITs,总市值约为10673亿美元,其中基建类REITs共6只,市值占比约为21%。


REITs:好一个基建“接盘侠”

(资料来源:兴证宏观)


REITs:好一个基建“接盘侠”

(资料来源:兴证宏观)


不只是美国,日本、新加坡几个成熟市场,先跑起来的无一不是房地产,基建REITs姗姗来迟。


为何我们偏偏率先选择了基建?


因为上述市场当它们在推出房地产REITs时,宏观背景都是——房地产熊市,要刺激房地产。


另外,不止是它们,在全球42个具备REITs制度的经济体中,大部分也都是在经济低迷、经济危机以及经济增长动力不足时推出REITs。


对比之下,我们国家——


疫情冲击+经济下行:推出REITs正当其时。
房价上涨+楼市调控:房地产不能轻举妄动。


再者,无论是417会议,还是其他动向,都表明:2020注定是基建大年,基建扛起经济大梁。


为此,在房地产魔幻+后疫情基建大潮中,选择稳健的基础设施、而非敏感的房地产作为试点,对于风声鹤唳的中国金融市场而言,更是上策。




03 好一个接盘侠



而以基建作试点,又对基建有什么效果?

最直接的是化解地方政府债务。


无论是过去还是现在,城投公司基建融资,几乎都是通过扩大负债。尤其是城投非标,动辄10%以上的高融资成本,地方政府隐形债务过重。


一方面是政策快马加鞭。

加快审批大基建项目、加快发行地方政府专项债,一次次释放流动性,基建所需资金量大。


一方面要化解地方债务。


此前《政信之风,定融之波》《又见非标之殇》多篇文章提及:为实现债务置换和化解,打赢那一场风险防范战,政府早已出手,也正在出手。


盐城清退8%以上融资,泰州紧随其后,常州不甘示弱;建湖多地对定融按下暂停键……

控成本、限非标,地方城投平台借着政策春风摘掉网红帽子,调整转型,在此一举。



为此,如何在不增加债务杠杆的情况下加大基础设施建设?REITs作为非债务融资是更优选。


除此之外,在过去,我国的基础设施项目在建成之后,不能够出售变现,只能由原来的投资方即地方政府或平台公司长期持有,属于城市资产。


哪怕收益再好,也只能“束之高阁”。

属于存量资产,不活。

从某一角度而言,实在是有些浪费。


这次的REITs相当于为它加了一根杠杆。

坚持“权益导向”的它,所依托的是资产权益、资产基础,而不是过去的融资主体信用。


过去那些收益好的优质项目(如收费公路、桥梁、地下管网等),可以打包卖给社会基金,在资本市场流通,仍由城市使用,但由投资人来持有,政府想要买回,在资本市场交易即可。


如此一来,地方政府不用为债发愁。

过去那些存量的基础设施项目,也被变现盘活,资金被引入大基建领域,实现了一个良性循环。


解决了债务问题,还可以加杠杆融资。

活脱脱一个老实“接盘侠”。

而有了REITs接盘的基建,反之又可以更好地扮演起“国难思基建,基建扛大梁”的经济角色。


一举多得,不可谓不香。




04 谁将能受益?



无疑,政策为基础设施“开门”。谁握有符合条件的优质项目资产,谁首先就将成为受益者。


对于一些尚不能上市的城投企业而言,这次公募REITs给了它们一次在资本市场公开流通的机会,也给了一次降低负债、直接融资的机会。


前提是,它们有优质基础设施项目。


而受益者远不止于城投企业。


公募REITs将基础设施和资本市场连接起来,监管派出基金公司,也派出券商资管公司,谁先搞懂基建REITs,谁就先拥有市场,先人一步。


不过具备这样能力的公募基金公司,实属凤毛麟角。这次奶酪诱人,但吃起来压力也不小。



还有一位更大的受益者,是投资人。


REITs是以优质不动产资产为锚的股票,基建类更是背靠政府信仰的国家级项目,是百姓心中的“安全防线”,也是稳健投资人的最佳选择。


长期以来,普通居民并无太多除房产和股票、债券之外的投资渠道,很难满足资产配置多样化。


但公募基建REITs之下——

安全性强,收益性强,增值性强、流通性强,居民储蓄可有效转化为资本市场长期资金。


这与1月 银保监会《关于推动银行业和保险业高质量发展的指导意见》提出的——多渠道促进居民储蓄有效转化为资本市场长期资金,不谋而合。


与此同时,新基建投资企业,参与发行管理环节的各专业机构,如保荐机构、基金销售机构、资产评估机构……以及保险金融机构等,都将受益。


就好像侠之大者,为国接盘。

在2020年的难关里,它给了很多人一种现实而积极的意义。


公募REITs已经调研酝酿了多年,试点终于启动,对于金融市场的所有参与主体来说,都是一种鼓励。这种金融创新,倒逼着市场转型成长。


虽然复杂而艰难,虽然操作上尚有诸多难关,虽然经验不多,但不积跬步无以至千里,第一步已经迈了出去。剩下的,就交给时间和实践。

 


本站内容来自互联网,属于第三方自助推荐平台,版权归原作者所有。如有侵权请点击 侵权投诉 文章观点不代表慢钱观点,也不构成任何投资建议,慢财经不承担任何法律责任。

相关阅读

热门视频

推荐阅读

风险

更多+