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SOL热点 |“抢滩”监管窗口期 4月房企融资需求已近千亿

举报 来源: 朔商资讯 2018-04-16 12:24 作者:某小编

SOL热点 |“抢滩”监管窗口期 4月房企融资需求已近千亿

虽然金融监管越来越严,但房企的融资动作并未减缓,反而越来越密集。


4月以来,上市房企发布的各项融资需求(已融资和拟融资)已近1000亿人民币。


在多数分析人士看来,房企仍有一定的加杠杆余地,预计融资行为仍会继续。但长期来看,随着监管的趋于严厉,国内融资的规模和频率也将逐渐下降。海外融资的情况,将视汇率波动的因素而定。

 

作为资金密集型行业,房地产本身就对资金有着大量需求。今年以来“逆监管而上”的现象,则体现出这一时点的需求格外强烈。分析人士认为,规模导向、多元化布局推进,叠加3、4月份的“传统融资旺季”,导致了上述现象出现。此外,国内金融监管日渐严厉的大趋势,也在促使企业追赶这一“窗口期”。

SOL热点 |“抢滩”监管窗口期 4月房企融资需求已近千亿

海外融资占比增加

3、4月份是房地产行业传统的融资高峰期。这一方面是因为年度业绩完成发布,企业评级完成,业绩较好的房企会在此时点进行融资,以求较低的成本;另一方面,企业的年度乃至中长期目标基本敲定,对资金的需求规模可以测算出来。


分析当下企业的融资动作,可发现三个明显变化:海外融资增多,资金成本提高,融资密度加大。

 

宝龙、旭辉、中骏、朗诗、越秀等企业均采取了发行美元或港元债务的方式进行融资,龙光地产则计划在新加坡发债。综合来看,房企海外融资占比在3到4成,明显高于去年。这与境内金融监管加强、融资难度增大有关。

 

从去年四季度开始,作为开发贷主要来源的银行贷款,就已出现审核流程趋严、放款周期拉长、资金成本提高的现象。债券、信托、基金等融资渠道同样如此。受此影响,房企在海外融资的尝试,从去年末就已出现。

 

无论海外还是内地,国企的融资成本大多升至5%以上,民企则普遍在6%以上水平,部分企业甚至超过7%。

 

近几年,随着金融监管政策趋严和利率水平提高,房企的内地融资成本呈上升趋势。2016年,内地发债平均成本在4%-5%,部分企业可低至4%以下。到2017年,成本普遍提升至5%以上,部分超过6%。即便诉诸海外,资金成本也因美元加息而抬升,且普遍不低于国内融资。

 

与往年同期相比,这一时段的融资频率十分密集,每天有近10家房企发布融资动态,部分企业连续出手。

 

以泰禾为例,自今年1月1日以来共发布7条融资公告,涉及发行境外美元债券、商业地产(五四北泰禾广场)项目资产支持专项计划、购房尾款资产支持票据、长租公寓资产支持专项计划、公司供应链资产支持票据等5种融资方式,公告融资金额合计超过250亿。此外,泰禾还于4月12日与长城资产签署了战略合作协议,涉及多项金融、资管领域的合作。

 

上述情况成为今年以来房企融资动作的缩影。今年前3个月,房地产领域集合信托产品成立近500款,成立规模超千亿元,同比增长约90%;仅1月的成立数量就与去年一季度数量相当。


规模导向引发资金需求

房企在此时点上释放出对资金的大量需求,并非出于偶然。

 

泰禾的连续融资动作,很容易让人想起其对扩规模的追求。泰禾在去年12月表示,2018年,泰禾将力争迈入2000亿时代。而根据易居克而瑞的数据,2017年泰禾的销售规模为1007.2亿元。

 

粗略统计,目前提出超千亿销售目标的房企,已有30多家。有的房企今年对外公布的目标增幅是40%、50%,对内却高达80%甚至翻番。去年销售不足700亿的金茂,就提出3年后实现2000亿的目标。

 

“规模越大的房地产企业,对资金的需求往往就越大;冲击规模的房企,对资金的需求同样很大。”“规模导向”是企业资金需求增加的重要原因。


与此同时,随着多元化转型的推进,一些衍生业务也需要资金投入。从商业模式上看,商业地产、长租公寓等产品的投资回报周期长,短期内并不能产生大量回款。这也使得资产证券化类融资开始增多。


房企扎堆融资,还有争夺时间窗口的考量。“金融监管政策越来越严厉,对于在国内融资的房企来说,时间窗口已经不多。”

 

今年两会期间,央行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜还表示,房地产金融风险是可控的,但“个别房地产企业可能在财务方面比较激进的现象,会有一些风险”。此后,监管层关于金融去杠杆的表态和动作不断出现。有分析师认为,房企的各项融资渠道都将受到影响。具体而言,国有银行贷款只支持百强房企(部分收紧至TOP50房企)、地方龙头房企或白名单客户的开发贷需求;股权债权融资方面,明股实债、借壳绕道等变相输血的方式已无法操作,只有“真股+股东借款”才合规;信托、私募基金、资管通道等非标产品有一定空间,但仍存监管收紧的可能;资产证券化产品则对房企资质要求较高。

 

“综合来看,去杠杆环境下,房企外部融资渠道受到极大制约,尽管表外融资成本高达12%-18%,境外融资也因汇率波动导致隐形成本的提升,但龙头房企尚有腾挪空间,而中小房企将陷入更加艰难的融资困境。”

 

如此多的融资动作,会不会提高房企的负债率?

 

从年报情况来看,大部分企业的资产负债率在65%-85%之间,净负债率水平不等,但大部分企业现阶段的资金“危机”并不明显。分析人士指出,很多房企在这两年进行了债务置换,使得债务总成本降低,短期负债的比重也有所下降。同时,经过过去两年的销售,大部分房企握有较充裕的现金流,且多数能够覆盖短期负债。

 

因此,房企仍有一定的加杠杆余地,预计融资行为仍会继续。但长期来看,随着监管的趋于严厉,国内融资的规模和频率也将逐渐下降。海外融资的情况,将视汇率波动的因素而定。

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【头条】“抢滩”监管窗口期 4月房企融资需求已近千亿_廊房网

虽然金融监管越来越严,但房企的融资动作并未减缓,反而越来越密集。4月9日以来,宝龙、招商、中骏、中粮等房企均公告宣布融资事项,以发债为主;旭辉、朗诗、华远等房企也表示,即将有融资动作;阳光城和雅居乐则分别完成了长租公寓REITs和商业物业CMBS的发行,属于衍生业务的资产证券化产品。据中原地产研究中心统计,截至4月13日,上市房企发债规模约合193亿美元,比去年同期上涨80.6%。4月以来,上市房...

 

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