过去十10年,全球房价涨幅:香港最牛,纽约最衰!

  • 杨红旭楼市研究(19)    2018-01-13
  • 涨幅全球
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    近期,我院发布了一份由我院研究员赖勤执笔的《10大国际都市房价指数报告》。其中有几组数据,能够较好的反应过去十年国际大都市房价走势。与大家分享、分析如下。



    本报告共选取了10个代表性的国际都市,对各个城市的房价指数进行标准化处理后,以GDP占比计算得出的权重相乘,即得出当期10大国际都市房价指数。

    美国次贷危机爆发以后,10大国际都市房价指数下滑,于2009年一季度触底,此后随着全球经济的逐渐复苏,10大国际都市房价指数也开始了上行趋势;其间,除了受欧债危机的影响小幅两个季度外,10大国际都市房价指数总体上持续了8年多的上涨,直到2017年三季度仍保持着上涨趋势。


    2017年三季度,10大国际都市房价指数为148,环比2017年二季度上涨0.6%,同比去年同期上涨3.8%,与次贷危机后的低谷2009年一季度相比,上涨61.8%。当前10大国际都市房价指数的上涨,体现了全球经济的增长势头以及货币宽松政策效应。  

    2017年三季度与2007年四季度相比中国三城的房价增幅领跑


    2017年三季度与2007年四季度相比,比较10大都市的房价增幅,增幅排在前3位的城市分别为香港、北京和上海,增幅分别为189%、114%和99%,远高于其他国际都市。这三个城市房价增幅较大,主要是因为过去十年中国经济持续中高速增长,城镇化进程中人口大量涌入北京和上海等大城市,城市建设和基础设施不断提高和完善,房产的大幅升值正是这一系列红利的体现,中国内地和香港的有房一族通过房产升值分享了经济发展的红利。


    纽约的房价增幅排名垫底,是10大国际都市中唯一一个负增长的城市,虽然近几年纽约楼市复苏,但是次贷危机对楼市的重创很严重,房价仍未回到次贷危机爆发前的水平。与纽约一样同是美国大都市的洛杉矶房价增幅则达到15%,增幅超过纽约较多,主要是由于洛杉矶以华人为代表的海外置业投资较多和旅游业较发达。




    1、纽约

    历史统计数据显示,美国爆发次贷危机和金融危机后,纽约房价指数一路下行, 2007年至2008年都处于下行通道,在美联储零利率货币政策和一系列量化宽松政策的刺激下,2009年到2011年纽约房价指数止跌回稳,在低位运行,随后于2012年步入了上升通道,上行趋势延续至2017年三季度。目前,美国政府已经打出了“加息+缩表+减税”的组合拳,这些政策将对房价的未来走势产生影响。

    过去十10年,全球房价涨幅:香港最牛,纽约最衰!


    2、伦敦

    历史统计数据显示,全球金融危机爆发后,伦敦房价从2007年三季度的£300000左右下跌至2009年一季度的£247000,由于英国政府实施经济刺激计划,英国经济开始复苏,伦敦房价触底反弹,从2009年开始进入上行通道,至2017年三季度依然维持着上行趋势。2017年三季度伦敦房价达到£485000,与金融危机爆发之前的房价高点£298000(2007年四季度)相比,上涨62.8%。但值得注意的是,英国脱欧带来的影响正逐渐显现,需警惕其对伦敦房价带来的不利影响。此外,在2017年11月2日的货币政策会议上,英国央行宣布加息25个基点,这是英国央行自2007年7月以来的首次加息。自此,英国央行成为美联储、欧央行之后第三个退出宽松政策的主要央行。金融环境趋紧后,对房价将会是利空。


    过去十10年,全球房价涨幅:香港最牛,纽约最衰!


    3、多伦多

    从历史数据来看,从2007年二季度至2017年三季度,除了个别时点的微调外,多伦多房价指数基本持续上升,从2007年二季度的64.6上涨到2017年三季度的103.2,上涨59.8%。这主要是因为多伦多新房供应量较小,并且海外资金流入楼市较多。多伦多房价维持了近10年的上涨态势,通过房价收入比等指标可以基本判断存在泡沫。当地政府也意识到房价的不合理,于2017年4月出台了16条房地产新政,来抑制大多伦多以及周边地区的过热房市,其中的非居民投机税将有效抑制海外投机需求。政策效应也已体现在了多伦多房价上了,2017年三季度房价指数与二季度持平,持续多年的上涨势头或变为高位盘整。



    4、新加坡

    回顾历史数据,从2007年四季度至2013年一季度,除了短暂的受到金融危机的影响小幅回调外,新加坡房价持续上涨,这期间房价上涨的原因主要是美国推行QE,在全世界低利率的影响下,大量热钱涌入新加坡房地产市场。为了遏制房价过快上涨的势头,新加坡政府采取楼市管控政策,房价应声下跌,从2013年二季度至2015年一季度,房价处于下行通道,随后房价保持平稳态势,一直延续到2017年三季度。


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