光明地产负重奔跑:业绩或降6成 财务压力亟待改善

摘要:2月11日,光明地产(600708.SH)披露,其全资子公司农工商(集团)有限公司与柳州金卓柳房地产开发有限公司、佛山高明区美的房地产发展有限公司,签署柳州同鑫房地产开发有限公司增资协议,共同投资开发广西柳州市P(2019)32号地块,该地块土地出让金3.98亿元。

  就在昨日,公司发行20亿元中期票据获准。虽然在短期内可为公司解围,但这终究不是长久之计。

  对于公司来说,眼下重要的工作是加快周转,将手中存货及时变现。

  2018年业绩陡降的趋势仍在延续,公司预计2019年归母净利润同比下降4至6成。

  业绩两连降

  2月11日,光明地产(600708.SH)披露,其全资子公司农工商(集团)有限公司与柳州金卓柳房地产开发有限公司、佛山高明区美的房地产发展有限公司,签署柳州同鑫房地产开发有限公司增资协议,共同投资开发广西柳州市P(2019)32号地块,该地块土地出让金3.98亿元。农工商集团、柳州金卓柳、佛山美的按照各自出资,分别持有项目33%、33%和34%股份。后二者系 金科股份 、美的置业旗下公司。

  公司大本营在上海,一直精耕重点一线城市,没想到对三线城市房地产市场也有兴趣。

  公司回应称,这是加大对全国重点准入城市的土地储备力度,符合公司战略发展布局与整体经营需要。

  光明地产是光明食品集团旗下4大上市企业之一,另外一个赫赫有名的兄弟企业即是 光明乳业(11.390, -0.06, -0.52%) 。

  2015年底,光明食品集团参与海博股份重组,将旗下农工商地产(集团)有限公司100%股权和上海农房25%股权置入,公司名称更名为光明地产。

  在此之后,光明地产驶上一条发展的“高速路”,公司业绩开始大幅攀升。

  数据显示,2016年至2017年分别实现归母净利润分别为10.11亿元、19.46亿元,同比分别增长98.15%和92.55%。

  重组完成后,公司即着手加大土地储备。2017年至2019年前三季度,公司分别新增土地储备94.25万平方米、144.25万平方米和166.94万平方米,同比分别增长78.67%、53.34%和107.8%。其中,2019年第三季度,公司新增土储44.03万平方米,同比新增高达938.4%。

  开发销售速度跟不上拿地速度,以及限购政策影响,2018年,公司开始走下坡路,当年,营业收入和归母净利润分别实现204.94亿元和14.18亿元,同比分别减少1.53%和27.17%。

  这一下降趋势在2019年延续,当年前三季度,公司实现营业收入和归母净利润分别为85.23亿元和5.73亿元,同比分别减少9.33%和43.34%。

  公司预计,2019年实现归母净利润约为4.89亿元至7.70亿元,同比减少45.70%至65.51%。

  公司解释,主要受到市场环境影响、销售产品结构、公司开发投资周期以及开拓新市场、培育新业态等因素影响。

  债务压顶

  斑马消费梳理发现,光明地产的销售规模增速已逐年放缓,特别是最近两年的增长已呈个位数。

  数据显示,2016年至2019年,分别实现销售金额189.3亿元、236.5亿元、244.6亿元和266.38亿元,同比增速分别为49.41%、24.93%、3.42%和8.91%。

  销售增速放缓直接导致公司的存货升高:从2016年的368.39亿元增至2019年三季度末的581.17亿元。

  2016年至2018年,公司存货周转天数分别为842.21天、831.11天和1104.44天。到2019年前三季度末,这一数字升至2282.67天。

  房地产企业的存货大部分是房子和土地等,变现周期拉长,直接导致公司债务规模陡升。

  斑马消费注意到,公司债务压力最大的一年是2018年,当年,公司短期借款和长期借款分别为131.18亿元和182.14亿元,同比分别增长51.19%和108.41%,公司资产负债率升至79.21%。2018年,公司总负债达到613.1亿元,同比增长41.66%。

  到了2019年,公司债务压力仍在加大,截至2019年9月末,公司短期债务合计143.52亿元,当期货币资金81.06亿元,在手资金尚难覆盖。截止三季度末,公司总负债规模升至682.2亿元,资产负债率升至82.32%。

  公司不得不四处找钱,就在2月12日,公司披露,向 中国银行间市场交易商协会申请注册发行不超过20亿元中期票据,已获交易商协会同意。

  数据显示,从2016年至2017年,公司相继发行20亿、15亿元中期票据,2018年完成两期合计12.5亿元中期票据。


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