结构性从属风险或成为很多房企过不去的“裂谷”,新湖中宝被隔断在“投机级”的这一端。

穆迪投资者服务公司向 Xinhu (BVI)2018 Holding Company Limited 拟发 行、新湖中宝股份有限公司 (B2/稳定) 提供无条件及不可撤销担保的美元高级票据授予 B3 的高级无抵押债务评级。


评级展望为稳定。


新湖中宝计划将票据发行所得主要用于部分现有债务的再融资以及补充运营资金。


business profile/公司概况


新湖中宝股份有限公司于 1999 年在上海证交所上市。该公司总部在杭州,于 20 世纪 90 年代初在浙江温州兴建其首个住宅房地产项目。


该公司主要从事住宅房地产开发,此外也投资于金融服务、互联网和信息相 关企业,并从事大宗商品交易。


评级依据


拟发行票据将改善新湖中宝的流动性状况。此次发行也不会对其信用指标产生重大影响,因为公司主要将发行所 得用于现有债务的再融资。


新湖中宝的短期再融资需求较高,截至 2019 年 6 月 30 日前 12 个月短期债务总额为人民币 145 亿元,2019 年全年可回售的境内债券规模为人民币 35 亿元。


此次票据发行将有助于该公司适当延长其债务到期状况。



新湖中宝 B2 的公司家族评级反映了其充裕的低成本优质土地储备、房地产开 发业务高于行业平均水平的毛利率。


此外,鉴于新湖中宝良好的国内贷款和债务资本市场融资记录,穆迪预计该公司仍将拥有顺畅的融资渠道。考虑到这一因素以及公司持有大量流动性强 的未质押上市证券,新湖中宝的流动性状况仍将获得支持。



另一方面,新湖中宝的评级受到其疲弱的财务指标制约,原因是该公司通过债务融资的方式投资不同的金融机构及其他企业,并且进行持续的土地购置 并满足其旧改项目的资本需求。


由于存在结构性从属风险,B3 的高级无抵押债务评级比新湖中宝的公司家族 评级低一个子级。从属风险反映了新湖中宝大部分债权主要在运营子公司层面,在破产情况下其受偿顺序优先于控股公司层面债权。此外,控股公司缺 乏缓解结构性从属风险的重大因素,因而降低了控股公司层面债权的预期回收率。



穆迪预计,新湖中宝 2019 年以收入/调整后债务衡量的债务杠杆率仍将维持在 24%-25%的水平,与截至 2018 年 6 月前 12 个月的 23.9%水平相当。由于债务水平高企,未来 12-18 个月该公司的 EBIT/利息比率将从截至 2018 年 6 月 前 12 个月的 1.96 倍左右降至 1.6-1.7 倍。


评级展望为稳定,反映了穆迪预计该公司在未来 12-18 个月将实现其合约销 售目标、成功完成短期债务再融资并采取节制有度的购地和财务投资策略。


评级驱动因素


如果新湖中宝改善信用指标,则其评级可能有上调机会。


评级上调考虑的信用指标包括:(1) EBIT/利息覆盖率持续高于2.0-2.5 倍; 和/或 (2) 收入/调整后债务比率持续高于 60%-65%。


如果新湖中宝的信用指标、合约销售额、收入增长或流动性恶化,则其评级可能会下调。


评级下调考虑的信用指标包括:(1) 调整后 EBIT/总利息覆盖率持续低于1.25-1.50 倍,和/或 (2) 现金/短期债务比率持续低于 1.0 倍。

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结构性从属风险或成为很多房企过不去的“裂谷”,新湖中宝被隔断在“投机级”的这一端。

 


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