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工程项目投资估算与评价讲述

举报 来源: 地产人小助手 2018-11-08 08:08 作者:某小编

工程项目投资估算与评价讲述

1.1

工程项目投资的估算

1.1.1 工程投资估算及其对象  

1、工程投资估算的含义和作用 

投资估算一般是指在工程项目决策阶段,为了帮助对方案进行比选,对该项目进行投资费用的估算,包括项目建议书的投资估算和预可行性研究报告或可行性研究报告的投资估算。

投资估算是在决策阶段,作为论证拟建项目在经济上是否合理的重要文件。

在对工程项目的建设规模、技术方案、设备方案、工程方案及项目进度计划等进行研究并初步确定的基础上,估算项目投入总资金(包括建设投资和流动资金),并测算建设期内分年资金需要量的过程。

项目投资估算包括建设投资估算、建设期利息估算和流动资金估算三个部分。

2、不同阶段的工程项目投资估算

由于投资决策过程可进一步分为规划阶段、项目建议书阶段、可行性研究阶段、评审阶段,所以投资估算工作也相应分为四个阶段。其相应误差和主要作用见如下表

工程项目投资估算与评价讲述

投资估算的编制依据

编制建设项目或单项工程的投资估算的主要依据如下:

(1)批准的项目建议书、可行性研究报告及其批文、设计方案,包括文字说明和图纸;

(2)有关部门颁发的各类投资估算指标、技术经济总指标与分项指标;

(3)单项工程和单位工程的投资估算指标或技术经济指标;

(4)各类设计参数(或指标);

(5)项目资金来源及建设工期;

(6)当地主要材料价格实际资料、工业和民用建筑造价指标、土地征用价格和建设外部条件;

(7)工程所在地地形地貌地质条件、水电气源基础设施条件等现场情况,以及其他有助于编制投资估算的参考资料等;

(8)同类工程的竣工决算资料等。

3、工程项目投资估算的对象:总资产、成本与收入

(1)工程项目总资产的构成

(2)工程项目收入与成本的构成图

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1.1.2   工程项目投资项目的总资产估算

1、工程投资项目资产估算的主要依据、要求和步骤、方法

(1)工程投资项目资产估算的主要依据

①项目建设管理部门颁发的建设工程造价费用构成、计算标准、及其他有关建设工程造价的文件。

②行业主管部门制定的投资额测算办法和估算指标。

③有关部门制定的工程建设其他费用的建设办法和费用标准。

④部门和地方制定的安装工程定额和建筑工程定额。

⑤拟建项目各单项工程的建设内容及工程量。

(2)投资估算要求: 

①工程内容和费用构成齐全,计算合理、不重复计算、不提高减低估算标准,不高估冒算或漏项少算。 

②选用指标与具体工程有差异时,必须进行换算或调整。 

③ 合理预测项目建设期间各种参数及指标变动因素。

④估算精度满足前期不同阶段的要求 

(3)建设项目投资估算步骤: 

① 分别估算各单项工程所需的建筑工程费、设备及工器具购置费、安装工程费;

② 在汇总各单项工程费用的基础上,估算工程建设其他费用和基本预备费;

③ 估算涨价预备费;

④ 估算建设期贷款利息;

⑤ 估算流动资金。

(4)投资估算方法:

不同阶段的投资估算,其方法和允许误差都是不同的。项目规划和项目建议书阶段,投资估算的精度低,可采取简单的概算法和形成资产法。具体可根据涉及项目各阶段对投资精度、行业特点和相关规定,选用相应的估算方法。 

2  固定资产投资估算p88

按照概算法,建设投资估算应包括工程费用、工程建设其他费用和预备费。

建设投资估算表(概算法)

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按照形成资产法,建设投资估算应包括固定资产费用(含工程费用、固定资产其他费用)、无形资产费用、其他资产费用和预备费

建设投资估算表(形成资产发法)

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2  固定资产投资估算

固定资产投资是建造和购置固定资产的经济活动,即固定资产再生产活动。固定资产再生产过程包括固定资产更新(局部和全部更新)、改建、扩建、新建等活动。固定资产投资是社会固定资产再生产的主要手段。固定资产投资额是以货币表现的建造和购置固定资产活动的工作量,它是反映固定资产投资规模、速度、比例关系和使用方向的综合性指标。

分类:

按照管理渠道,全社会固定资产投资总额分为基本建设、更新改造、房地产开发投资和其他固定资产投资四个部分。

固定资产投资活动按其工作内容和实现方式分为建筑安装工程,设备、工具、器具购置,其他费用三个部分。  

1.2

选固定资产投资的构成

固定资产投资:指项目从开始建设到造成为止的这段时间里用于购置和形成固定资产的投资额。

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1、建设投资静态投资部分的估算方法

(1) 资金周转率法

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这种方法比较简便,计算速度快,但精确度较低。

(2)生产能力指数法

这种方法是根据已建成的、性质类似的建设项目或装置的投资额和生产能力,以及拟建项目或装置的生产能力估算其投资额,计算公式为:

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式中 C1––––已建成类似工程项目或装置的投资额;

         C2––––拟建工程项目或装置的投资额;

         A1––––已建成类似工程项目或装置的生产能力;

         A2––––拟建工程项目或装置的生产能力;

          f––––不同时期、不同地点的定额、单价、费用变更等的综合调整系数;

         n––––生产能力指数,n≤1。

生产能力指数法指数n的取值要求:

若已建类似项目的规模和拟建项目的规模相差不大,生产规模比值在0.5~2之间,则指数n的取值近似为1.

若已建类似项目的规模和拟建项目的规模相差不大于50倍,且拟建项目规模的扩大仅靠增大设备规模来达到时,则n取值约在0.6~0.7之间。

若靠增加相同规格设备的数量达到时,则n取值为0.8~0.9之间。

采用生产能力指数法,计算简单、速度快;但要求类似工程的资料可靠,调节基本相同,否则误差就会增大。

生产能力指数法应用举例

例题:已知建设年生产30万吨乙烯装置的投资额为60000万元,现有一年产70万吨乙烯的装置,工程条件与上述装置类似,试估算该装置的投资额(生产能力指数n=0.6,F=1.2)。

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(3) 设备费用百分比估算方法

朗格系数法:以设备费为基础,乘以适当系数来推算项目的建设费用。

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D—总建设费用;

C—主要设备费用;

Ki—管线、仪表、建筑物等项费用的估算系数;

Kc—管理费、合同费等间接费在内的总估算系数; 

KL—朗格系数(总建设费用与设备费用之比)。

这种方法比较简单,但没有考虑设备规格、材质的差异,精确度不高。

比例估算法分为两种:

以拟建项目的全部设备费为基数进行估算。

根据已建成的同类项目的建筑安装费和其他工程费用等占设备价值的百分比,求出相应的建筑安装费及其他工程费等,再加上拟建项目的其他有关费用,其总和即为项目或装置的投资。

以拟建项目的最主要工艺设备费为基数进行计算。

根据同类型的已建项目的有关统计资料,计算出拟建项目的各专业工程占工艺设备投资的百分比,据以求出各专业的投资,然后把各部分投资相加求和,再加上工程其他有关费用,即为项目的总投资额。

以拟建项目的全部设备费为基数进行估算。

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C—拟建项目的投资额;

E—根据拟建项目当时当地价格计算的设备费(含运杂费)的总和;

P1、P2、P3……—已建项目中建筑、安装及其他工程费用等占设备费百分比;

f1、f2、f3……—由于时间因素引起的定额、价格、费用标准等总和调整系数; 

I—拟建项目的其他费用。

设备系数法:在初步可行性研究阶段使用比较合适。

例题1:某新建项目设备投资为10000万元,根据已建同类项目统计情况,一般建筑工程占设备投资的28.5%,安装工程占设备投资的9.5%,其他工程费用占设备投资的7.8%。该项目其他费用估计为800万元,试估算该项目的投资额(调整系数f=1)。

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以拟建项目的最主要工艺设备费为基数进行计算。

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P’1、P’2、P’3……—各专业工程费用占工艺设备费的百分比;

设备系数法:在初步可行性研究阶段使用比较合适。

例题2:某项目工艺设备及安装费用估计为2600万元,厂房土建费用估计为4200万元,其他各专业工程投资系数如下:

工艺设备1:起重设备0.09,加热炉及烟道0.12,气化冷却0.01,余热锅炉0.04,供电及转动0.18,自动化仪表0.02。系数合计:1.46。

厂房土建(含设备基础)1:给排水工程0.04,采暖通风0.03,工业管道0.01,电器照明0.01。系数合计:1.09

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(4) 指标估算方法

依照各种具体工程和费用的造价指标(投资估算指标或概算指标),可进行单位工程投资的估算。在此基础上,可汇总成每一单项工程投资,另外再估算建设其他费用及预备费,即可求得建设项目总造价。

与概算指标相比,估算指标具有较强的综合性和概括性。它往往以独立的建设项目、单项工程或单位工程为对象,综合项目全过程投资和建设中的各类成本和费用,反映其扩大的技术经济指标。一般根据历史的预决算资料和价格变动等资料编制而成。

国内常用的投资估算编制方法

进行投资估算,以采用的主要编制依据来划分,国内常用的方法有:

(1)采用投资估算指标、概算指标、技术经济指标编制

①工业建筑的生产项目

目前各专业部门如钢铁、纺织、轻工等以不同规模的年生产能力(如年产若干吨钢、若干纱锭、若干吨啤酒等)编制了投资估算指标,其中包括工艺设备、建筑安装工程、其他费用等的实物消耗量指标和编制年度的造价指标、取费标准及价格水平等内容。编制投资估算时,根据年生产能力套用对口的指标,对某些应调整、换算的内容进行调整后,即为所需的投资估算。

辅助项目及构筑物等则一般以“100m2”建筑面积或“座”、“m3”等为单位进行估算,包括的内容相同,套用及调整方法也同上。

我国城市污水处理投资估算指标

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注:

1.污水厂工程投资指标只包括厂区范围内的设施,不包括征地、拆迁、青苗与破路赔偿、电力增容等费用。

2.污水管道投资为每公里单位水量(m3/d)的估算指标。

3.工程投资估算指标的材料价格采用北京市1990年材料价格计算,不同时间、地点人工材料价格变动可按工程万元实物指标调整后使用。

4.表中指标按建设规模大的取低限,规模小的取高限。

5.建设规模的划分, Ⅰ类50万~100万m3/d ;Ⅱ类30万~50万m3/d ;Ⅲ类10万~30万m3/d ;Ⅳ 5万~10万m3/d ;Ⅴ1万~5万m3/d 。

城市污水处理工程各分项工程投资比例

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城市污水处理工程各分项工程单位处理水量(m3/d)

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一、环境工程项目投资估算

估算一项民用建筑工程的投资,计算步骤如下:

①计算建筑面积;

②根据每个单项工程的建设要求和方案设计内容,逐一估算其单位工程的投资(如土建、水卫、消防、采暖、通风空调、电气等);

③再加以汇总成各个单项工程投资、室外工程投资以及估算与建设有关的其他费用投资即成为一个建设项目的总投资。

本节重点介绍北京地区民用建筑中各重要的室内外单位建筑工程的快速投资估算方法。

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二、土建工程投资估算

1.结构部分投资估算

钢筋混凝土部分。

①采用造价指标估算

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②采用速估工程量指标

方法是安装指标套用各构件(基础、墙、柱、梁、板等)定额单价或各构件加权后的综合评价单价并计取企业经营费及利润、税金等费用后,算出每平方米有关面积的估算造价,再乘以相应面积,得出该部分构造价格,各部分相加即为全部结构投资。

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2.建筑装修部分(含围护结构)投资估算

由于民用建筑的建筑装修,不但工程类别很多,而且标准悬殊也很大,目前装修材料品种也很广,市场价格经常变动,因此,采用造价指标估算误差过大。因此,这里采用速估工程量指标进行估算(方法同结构部分速估工程量指标估算)。

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三、水、暖、通、电等工程投资估算

1.给排水工程的投资估算

一般包括给排水管道(有时包括局部热水管道及其保温)、卫生洁具和常规消防采用的消火栓等。

①采用造价指标估算

可按一般民用建筑中给排水工程投资参考表估算。

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②采用近似工程量估算

如条件具备,能从方案设计图纸中大致数出卫生洁具、消化栓及其他有关主要设备的数量及质量标准时,则可先算出这些主要器具、设备的投资(套用概算单价并取费),其他管道等可再乘以系数1.25~1.35,即为全部给排水工程的投资。

2.自动喷洒消防工程的投资估算

对于消防要求较高的工程,如公共建筑、厅堂、地下建筑等,目前采用自动喷洒消防设计。该部分设计为独立管道系统,包括给水管道、喷洒头、支架等,每个喷头可控制消防面积40m2左右,每平方米投资70~100元。

3.气体消防工程(BTM系统)的投资估算

对于某些不宜采用水消防的建筑用房,如计算机房、档案室、高低压配电室等,通常采用卤代烷烃气体消防设计(BTM系统)常用的为1211型灭火系统和1301型灭火系统两种,两者效果相仿,但后者毒性较小。设计容量按室内体积(m3)计算,经常采用气体浓度5%有管网系统的1301型设计,每立方米体积的投资估算为250~300元(1211型约为1301型的60%)。

如房屋体积较小,也可选用小容量的气体灭火器(每个几千克值十几千克,一般无需安装),其价格较便宜,可按市场价格估算。

4.中水处理设备的投资估算

为了节约用水,目前大型公共建筑如宾馆、饭店、公寓、医院等建筑均需设有中水处理设备,以利于水的重复利用,达到节水目的。中水设备包括中水处理装置、消毒加药装置、加压装置、稳压装置及提升泵、玻璃钢水箱、过滤器及池槽等。目前投资,采用国产设备约为每平方米建筑面积15~20元,采用进口设备约为5~6美元/m2(其中设备费占80%~85%,管道及安装费占15%~20%)。

5.采暖工程的投资估算

①采用耗热量指标估算

首先确定该建筑物的耗热量,可自表4-9查出单位面积热指标(也可由专业设计人员提供),再乘以单位耗热造价估算指标,即为该建筑物每平方米建筑面积的采暖工程投资,最后乘以全部建筑面积,即为全部投资。单位热耗量造价估算指标,室温为18℃,热媒为95℃/70℃的温水采暖,以采用4柱913铸铁暖气片为例,约470~600元/kW[以习惯概念合0.55~0.70元/(kcal·h)];利用城市供热管网热源为70~80℃或55~60℃,约730~860元/kW [以习惯概念合0.852~1.00元/(kcal·h)]。

②采用散热器近似量估算

在上述求出该建筑物总耗热量的基础上,先算出所确定的散热器数量,再利用散热器所占全部采暖工程的大致造价比例(一般约为50%~60%)求出所需投资。

【例题】北京地区一砖混结构办公楼,建筑面积5000m2,采用95℃ /70℃的温水采暖和4柱813铸铁散热器,窗户较大,每平方米热指标选用81W,其总耗热量为81W×5000÷1000=405kw,求暖气投资。

解:当热媒为95℃/70℃,室温为18℃的温水采暖时,4柱813铸铁散热器每片的散热量为0.142kW,则其散热器数量=405/0.142≈2852片。

每片概算单价24.71元(1996年价,包括安装、刷油)。

散热器价值=2852×24.71×1.4(取费)=98662元

散热器价值约占全部暖气工程造价的50%。

在暖气工程投资=98662元÷50%=197324元

折合每平方米单价=197324÷5000=39.46元(符合实际情况)

折合每千瓦单价=197324÷405=487元(在指标范围以内)。



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