慢钱头条

身在一线的碧桂园、绿地等房企巨头或许能提前感知到三四线楼市的阵阵寒意。

举报 来源: 每日经济 2018-07-11 10:44 作者:某小编

本文作者黄志龙 经济学博士,中国国际经济交流中心研究部从事国际经济研究工作,任副研究员。

去库存目标完成、棚改政策的调整预示着三四线城市房价的政策预期正在发生改变,加上房地产融资环境的收紧,或许只有身在一线的碧桂园、绿地等房企巨头才能提前感知到三四线楼市的阵阵寒意。


最近,深耕三四线城市的“房企一哥”碧桂园,要求各项目不惜牺牲规模和利润快速回款;另一房地产巨头绿城也在坚决执行“早销、多销、快销”的回款策略。准备过冬的意味渐浓。深入探究,近期一系列新的政策动向和供需两端的微妙变化,预示着三四线城市的房地产市场要凉了。

三四线楼市繁荣已近尾声

在一二线城市严厉调控、三四线城市大规模棚改和货币化安置推动下,三四线城市完成了阶段性去库存目标,中央去库存政策正在发生变化。

从数据上看,三四线城市需求端也渐显疲态。在此,我们以全国商品住宅销售面积减去40个大中城市商品住宅销售面积,大致可以推算出三四线城市商品住宅销售面积。今年1-5月,三四线城市商品住宅销售面积增速已下行至5.2%(参见下图),告别了持续两年的高速增长势头。


数据来源:Wind资讯,苏宁金融研究院整理

从趋势上看,三四线城市的销售繁荣正在接近尾声。暂且不讨论三四线城市与一二线城市的人口净流入、产业竞争力等长期因素,近期国开行的棚改政策调整和三四线城市价格过高等因素,均预示着后期三四线城市的需求还将持续回落。

一方面是国开行的棚改政策调整。从人民日报旗下媒体《中国经济周刊》发文“去库存目标已实现 棚改货币化无保留必要”,到近期国家开发银行棚改政策调整——棚改项目的审批权先上收总行,新项目基本暂停审批,都预示着2014年以来全国范围内的大规模棚改将告一段落。

另一方面是三四线城市的价格优势正在减弱。长期以来,三四线城市一直是被投资者遗忘的角落,其房价上涨也远远低于一二线城市。然而,2017年9月,三四线城市房价涨幅在历史上首次超过一二线城市并持续至今(参见下图)。其原因主要有三点:一是一二线核心城市史无前例的严厉调控政策;二是棚改过程中货币化安置不断提高,新增的住房需求推动了“库存下降、房价上涨”趋势;三是三四线城市房价长期滞涨,使得这些城市相对核心城市房价来说性价比更高,一二线城市流动人口返乡购房意愿增强。


然而,中国房地产业协会的数据显示,5月份二手房价过万元的城市个数已经上升到69个,其中新增房价超万元城市全部来自三四线城市。国家统计局发布的全国40个大中城市房价数据也显示,今年5月三线城市住房均价首次破万,达到10109元/平米。全国100个大中城市中,三线城市与一二线城市房价之比分别达到0.202和0.657,均创下了2016年以来新高(参见下图)。由此可见,三四线城市房价洼地的优势正在减弱。


数据来源:Wind资讯,苏宁金融研究院整理

住房库存将重回上升通道

三四线城市房地产景气将回落,不仅表现在需求端上,更表现在供给侧。

经过本轮去库存政策,三四线城市库存量已降至新低,但是一大批的新增库存正在接踵而至,这从以下两方面数据能得到验证。

首先,三四线城市新增土地持续高增。2017年下半年和2018年上半年,全国100大中城市中,三线城市土地成交面积1.29亿平米,按一年计算,创下近四年来新高(参见下图)。而上一轮三四线城市土地成交高峰期是在2010年至2013年,也正是这四年的土地大规模出让,才使得2015年末全国住房库存达到历史高点,国家不得不出台史无前例的去库存政策。因此,2017年下半年以来的大规模新增土地,使得三四线城市将经历新一轮补库存周期。


其次,三四线住房新开工和施工面积都在稳步攀升。今年1-5月,全国住宅新开工面积增速已回升到13.2%,而包含主要核心城市的40个大中城市新开工面积增速则为5.7%,这说明其他三四线城市的新开工面积增速明显高于13.2%,经测算大约为17.3%。同样,40个核心城市房屋施工面积增速为0.9%(参见下图),而40个城市以外的三四线城市施工面积增速为3.6%,远远高于全国房屋施工面积增速(2.5%)。这或许预示着下半年或明年,伴随着需求端持续回落趋势,三四线城市住房库存将重回上升通道中。


三四线的房产还能不能买?

综合来看,去库存目标完成、棚改政策的调整预示着三四线城市房价的政策预期正在发生改变,加上房地产融资环境的收紧,或许只有身在一线的碧桂园、绿地等房企巨头才能提前感知到三四线楼市的阵阵寒意。

最后需要指出的是,三四线城市与一二线核心城市最大的区别,不仅在于需求层面的人口流入、收入水平和产业竞争力的差异,更体现在一二线城市土地供应约束和缺口较大,而三四线城市的土地可以接近无上限供应。

这或许意味着,三四线城市的不动产永远是以居住功能为主、投资属性为辅。如何抉择,相信看懂此文的投资者心中已经有了答案。


身在一线的碧桂园、绿地等房企巨头或许能提前感知到三四线楼市的阵阵寒意。

创业不易,需您鼓励!

 


2018楼市的趋势与机会:看好珠三角和长三角,以及三四线中的强者_华尔街见闻

对话框回复「赵丹阳」,查看“私募教父”最新演讲图片来源:视觉中国要点:1、房价总体会呈现稳中趋降走势,故2018年楼市将相对疲弱。房产税出台的概率仍不大,2018年不大可能进入人大立法程序;2、未来房地产调控的目标,一是平稳房价,住有所居;二是多渠道提高住房供给;预计租赁住房制度将进一步做实,选取一二线城市试点。持续的棚改货币化安置支撑三四线楼市;3、2018年房地产投资机会的把握上,重点要寻找三...

 

楼市的秘密:我为什么要贷款买房?_我爱仁腾房产

贷款买房的利息多不多?非常多!商业贷款100万贷30年本额等息,利息就要91万;本额等金计算,利息也要73万多。那么,为什么明明知道利息那么高,我们还是要选择贷款买房呢?看完房贷的这3个真相,你就明白个中道理了。1真正的按揭只有10年在中国,虽然贷款买房的按揭时间不尽相同,可能是20年、25年或者30年,但真正有压力的供楼期只有前10年。原因很简单,货币在贬值,你的收入也在上升。按照目前M2增速(...

 

股市的冬天提前来了吗?_红翻天资讯

市场解读 深圳成指周K线;【市场解读】有一则上证新闻很无厘头;“A股正在酝酿波澜壮阔的牛市”,这是谁撰稿的,不怕被斩首吗?股市谚语说得好,股市常在犹豫中上涨,在疯狂时死亡,这一次会不会行情有所保留?昨天主力几乎出动所有蓝筹板块秀肌肉,市场一片欢呼雀跃,不少经验老道的投资达人也深受其害,大言牛市结构,小天却一再提示大家近期严格控制仓位,只是这只狐狸越老也就越狡猾了。反弹看三天,话音兑现后便迎来单日大...

 

暴跌!冬天来临 ···_TT财经

文|T教授话说自2008年我们开完奥运会以来,中国的日子似乎就没好过过。然而事实是,我们年年难过年年过,年年过的还不错。为什么每次我们都能逢凶化吉呢?不明说,想必大家也明白。我们有一剂神药(货币放水),不行的时候会吃,行的时候还会吃,金枪想倒都难!如下图所示,短短10年间,中国的M2翻了5倍,同期的GDP仅增长3倍,房价焉能不涨。中国现今的M2体量已相当于美国和日本的总和。(图表来源:格隆汇)然而...

 

新时代已经来临!楼市的下一个投资风口看这里_365南京二手房

本文为365南京二手房(njsellhouse365)综合文章,部分来自大猫财经(ID:caimao_shuangquan)、楼市时评(zzlssp)、楼市参考、凤凰网房产、长沙乐居等,转载请注明出处从去年以来,租房逐渐成为了房地产市场的关键词。一、去年年中,一批一二线城市开始推行住房租赁试点二、2017年7月,八部门印发大中城市加快住房租赁市场发展的相关通知,要求在人口净流入的大中城市,加快发展...

 

推荐阅读

每日经济

每日经济

每日经济

热文推荐

公众号推荐

  • 新闻天台

    《天台报》权威发布平台 发布最新实用资讯

  • 新大宗

    大宗产业互联网商贸流通服务专家。

  • 遇见浦发

    这里是浦发银行官方订阅号,从这里了解浦发

  • 小富家园

    小富金融是武汉小富金融信息服务股份有限公

x

好的内容,值得赞赏

x

请使用微信支付

x

请使用微信扫码解锁全文

×

举报

如有疑问请致电 0755-83336818