内参观察|最严调控趋向何方?2018泉州必读购房指南

  • 大泉州购房内参(9)    2018-01-13
  • 调控
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    自我介绍

    NO.1|壹

    本轮泉州房市严控目的明确,降温不降价

    2017年的年末,在最严调控政策下(泉州规定公证处介入公正摇号、限购、限贷、限售、限价)泉州批量新房入市,房市以抢房大战作为年度谢幕片收官。
    每个人对调控的所期待的结果各有不同。
    对部分刚需客而言,当然希望看到在政策影响下,泉州房价能够应声而降,遗憾的是,这种期待并未出现。
    就在1月11日的福建省住房城乡建设工作会上,省住建厅相关负责人明确直言,今年我省将保持调控政策的稳定性和连续性,坚持调控目标不动摇,力度也不会放松,并加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
    其中,“抓好房地产市场的分类调控,因城因地施策”成为福建省内地产政策调控主基调。
    会上相关负责人并特别指出:“福州、厦门商品住房均价要继续稳控在2016年10月份的水平之下,厦门周边的泉州、漳州房价环比不上涨。”
    这首先表明,2018年严格的调控政策将持续,其次确保泉州房价环比不上涨。
    说道底,本轮调控跟以往最大的不同在于“降温却不降价。”

    NO.2|贰

    最严调控“四限”2018如何如何变化?

    在严控政策、因城施策的主基调下,如何看待泉州房市2018年的政策执行?
    首先要理解为何泉州会出台全国三线城市最严调控政策。
    政策出台之前泉州房市,已经处于高热状态,房价快速上涨,房源一房难求,买房门槛不断抬高,房市高烧不退,“吃特效退烧药”成为主管部门的 “首选法则”。
    在“政治正确”下,对泉州房地产高温的选择题,“四限”成为必然选择。
    此轮政策核心是,以公证处介入公正摇号,确保买房相对公平正义;以“限购、限贷”抑制泉州以外投资需求;以“跨市级5年限售”锁死县域流动;以“限价”控制涨价预期。“四限”就是当下最特效的退烧药,退烧效果明显,但缺点同样明显,就是有“副作用”,比如“市场信号失真”以及“误伤刚需”等。

    既然“四限”已经初步成效,是否能够长期坚持?
    答案是否定的。因为以“限”为主题的行政指令手段,皆为权宜之计,
    既然“四限”手段都不属于市场经济手段,都属于行政指令手段,必然随着市场化政策的补位而发生变化。
    这从2016年以来房地产政策的中央表态上可见端倪:
    2016年下半年,中央明确“房子是住的,不是炒的”;2017年开始全国各地城市密集型出台调控政策,且阶段性对政策进行加码,目的只有一个,就是要“房地产退烧”,并实现“金融稳定。”
    进入新的2018年,兰州率先放开限购,南京、武汉、湖南等城市则通过引入人才落户政策,放宽买房门槛,则是回应2017年12月底住建部长王蒙徽所提出的分类调控、因城施策的新一年调控思想。
    既然四限肯定会变化,那怎么变化呢?在内参君看来这将是循序渐进的变化过程 。
    限购,新年初已经有约11个城已经开始慢慢松动。
    限价,2018年大概率也会以某种方式发生调整。在一二手倒挂现状下,限价在某种程度上,产生了腐败的土壤,价外价、昂贵茶水费,皆根源于限价设定。此外,新一年的新土地出让,势必会出现地价新一轮新高,而限售房价相应提高的新变化。以今日石狮土拍碧桂园竟的地块看,土地楼面价创纪录最高达到每平方米5525元,限售精装房价达到每平方13010元。
    限售,目的更简单,就是不让你短期内进入二手房领域,无法进入二手房领域就无从谈增值溢价,从长期看,限售也会取消,不过伴随而来的则是新的交易税取而代之,从而吸走炒房所得。
    只有限贷,出于国家金融安全考量,一定将成为四限中,唯一坚持最久的调控政策而长期存在 。

    NO.3|叁

    新趋势下,你必须清楚的泉州买房方法论

    看清市场趋势,2018年在泉州,刚需买不买房?改善型客户如何抉择?如何掌握买房时机?以上问题需要厘清,方可放宽心态应伺机而动。

    1、刚需购房者不要灰心,“不抛弃不放弃”,在政府放开限价政策之前,都是非常好的上车机会,接下来还有不少“摇奖机会”;

    2、改善型客户不要随意冲动抢房,看准了看满意了再选,因为“子弹”和贷款名额是比较宝贵的,一时冲动买到“不能住”的房子,会耽误后面的大好机会;

    3、由于“限卖”政策的影响,这个时点投资不是非常好的机会,特别是跨区5年限售的客户,等你能抛售的时候,大概率会迎来房产税的开征,期间不确定因素也非常多。

    4、非常在意学区,而且孩子很快要读的客户,建议考虑市区优质二手学区房,春节前是笋盘频出期,请把握机会。

    5、对于一些高端置业者来说,建议多关注现有的高端项目和一些优质二手小区,因为在现行“限房价竞地价”的情况下,开发商不是活雷锋,没有做豪宅的动力。

    NO.4|肆

    2018泉州一手房源该如何选择

    板块

    项目名称

    待推出体量
    (万㎡)

    户型面积区间

    预计开盘时间

    预计价格

    推荐指数

    东海

    海宸尊域2期

    不详

    ——

    ——

    ——

    4星

    东海湾十二宴2期

    4.3

    84-143㎡

    1-2月

    13500

    4星

    碧桂园凤凰岛

    4.5

    未定

    上半年

    ——

    3星

    海韵山居

    6.4

    未定

    下半年

    ——

    3星

    万科城市之光

    2至4期

    43.5

    未定

    上半年

    13500

    5星

    碧桂园天玺湾2期

    23.2

    89-175㎡

    未定

    13500

    5星

    合计

    81.9

    ——

    ——

    ——

    城东洛江

    世茂璀璨天城2期

    7.7

    30-138㎡

    部分复式

    上半年

    17000

    3星

    碧桂园汇悦台

    5.0

    88-127㎡

    复式

    2-3月

    12000

    3星

    大唐双阳项目

    12.7

    未定

    下半年

    8300

    3星

    南益刺桐春晓

    18.4

    90-140㎡

    部分复式

    8-9月

    9000

    4星

    合计

    43.8

    ——

    ——

    ——

    江南

    建发珑玥湾2期

    14

    85-165㎡

    1-2月

    9000

    4星

    宝嘉誉峰

    23.6

    89-125㎡

    2-3月

    8800

    4星

    合计

    37.6

    ——

    ——

    ——

    桥南

    百信月亮湾

    6.3

    未定

    未定

    11000

    4星

    百信御江帝景5期

    16

    97-152㎡

    1-2月

    11500

    5星

    百捷中央御府

    9.4

    87-143㎡

    2-3月

    12000

    4星

    万科金域滨江

    27

    117-137㎡

    复式

    2月

    13500

    4星

    南益名士华府

    2.3

    117-137㎡

    纯复式

    5-6月

    10500

    4星

    合计

    61

    ——

    ——

    ——

    台商

    阳光城

    翡丽公园2期

    6.4

    90-145㎡

    上半年

    10000

    3星

    海湾国际

    22.0

    90-140㎡

    9-10月

    9000

    3星

    隆盛御湖湾

    24

    90-140㎡

    部分复式

    4-5月

    9000

    4星

    合计

    52.4

    ——

    ——

    ——

    清濛

    万科悦城

    18.7

    62-130㎡

    2-3月

    8500

    4星

    总合计

    253.5

    ——

    ——

    ——

    NO.5|伍

    2018年内参房市观察6种判断

    1、虽然内参初步统计出来2018年在售楼盘总量超过250万㎡,但考虑到分期建设和销售因素,2018年总供应量应该在100-120万㎡左右,供需矛盾依然较大;
    2、2018年泉州市区东海肯定是“主战场”,也是最热门的板块,改善需求内参首推东海;
    3、今年城东几乎无新房可卖(城建五中地块预计要2019年推出),需求却非常大利好也会逐步兑现(如三实小、万达、星级酒店开业等),所以是二手房上涨压力最大的区域;
    4、台投今年两大新盘入市值得期待,虽然是本地开发商,但位置不错,内参得到的消息开发商会下大气力做好产品,定金也不会太高,所以刚需客户可以考虑;
    5、改善型客户重点推荐的4个项目:万科城市之光2期、天玺湾2期、百信御江帝景5期、南益名士华府。
    6、刚需客户重点推荐的4个项目:南益刺桐春晓、宝嘉御峰、隆盛御湖湾、万科悦城2期。

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