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内参观察|最严调控趋向何方?2018泉州必读购房指南

举报 来源: 大泉州购房内参 2018-01-13 02:52 作者:某小编

自我介绍

NO.1|壹

本轮泉州房市严控目的明确,降温不降价

2017年的年末,在最严调控政策下(泉州规定公证处介入公正摇号、限购、限贷、限售、限价)泉州批量新房入市,房市以抢房大战作为年度谢幕片收官。
每个人对调控的所期待的结果各有不同。
对部分刚需客而言,当然希望看到在政策影响下,泉州房价能够应声而降,遗憾的是,这种期待并未出现。
就在1月11日的福建省住房城乡建设工作会上,省住建厅相关负责人明确直言,今年我省将保持调控政策的稳定性和连续性,坚持调控目标不动摇,力度也不会放松,并加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
其中,“抓好房地产市场的分类调控,因城因地施策”成为福建省内地产政策调控主基调。
会上相关负责人并特别指出:“福州、厦门商品住房均价要继续稳控在2016年10月份的水平之下,厦门周边的泉州、漳州房价环比不上涨。”
这首先表明,2018年严格的调控政策将持续,其次确保泉州房价环比不上涨。
说道底,本轮调控跟以往最大的不同在于“降温却不降价。”

NO.2|贰

最严调控“四限”2018如何如何变化?

在严控政策、因城施策的主基调下,如何看待泉州房市2018年的政策执行?
首先要理解为何泉州会出台全国三线城市最严调控政策。
政策出台之前泉州房市,已经处于高热状态,房价快速上涨,房源一房难求,买房门槛不断抬高,房市高烧不退,“吃特效退烧药”成为主管部门的 “首选法则”。
在“政治正确”下,对泉州房地产高温的选择题,“四限”成为必然选择。
此轮政策核心是,以公证处介入公正摇号,确保买房相对公平正义;以“限购、限贷”抑制泉州以外投资需求;以“跨市级5年限售”锁死县域流动;以“限价”控制涨价预期。“四限”就是当下最特效的退烧药,退烧效果明显,但缺点同样明显,就是有“副作用”,比如“市场信号失真”以及“误伤刚需”等。

既然“四限”已经初步成效,是否能够长期坚持?
答案是否定的。因为以“限”为主题的行政指令手段,皆为权宜之计,
既然“四限”手段都不属于市场经济手段,都属于行政指令手段,必然随着市场化政策的补位而发生变化。
这从2016年以来房地产政策的中央表态上可见端倪:
2016年下半年,中央明确“房子是住的,不是炒的”;2017年开始全国各地城市密集型出台调控政策,且阶段性对政策进行加码,目的只有一个,就是要“房地产退烧”,并实现“金融稳定。”
进入新的2018年,兰州率先放开限购,南京、武汉、湖南等城市则通过引入人才落户政策,放宽买房门槛,则是回应2017年12月底住建部长王蒙徽所提出的分类调控、因城施策的新一年调控思想。
既然四限肯定会变化,那怎么变化呢?在内参君看来这将是循序渐进的变化过程 。
限购,新年初已经有约11个城已经开始慢慢松动。
限价,2018年大概率也会以某种方式发生调整。在一二手倒挂现状下,限价在某种程度上,产生了腐败的土壤,价外价、昂贵茶水费,皆根源于限价设定。此外,新一年的新土地出让,势必会出现地价新一轮新高,而限售房价相应提高的新变化。以今日石狮土拍碧桂园竟的地块看,土地楼面价创纪录最高达到每平方米5525元,限售精装房价达到每平方13010元。
限售,目的更简单,就是不让你短期内进入二手房领域,无法进入二手房领域就无从谈增值溢价,从长期看,限售也会取消,不过伴随而来的则是新的交易税取而代之,从而吸走炒房所得。
只有限贷,出于国家金融安全考量,一定将成为四限中,唯一坚持最久的调控政策而长期存在 。

NO.3|叁

新趋势下,你必须清楚的泉州买房方法论

看清市场趋势,2018年在泉州,刚需买不买房?改善型客户如何抉择?如何掌握买房时机?以上问题需要厘清,方可放宽心态应伺机而动。

1、刚需购房者不要灰心,“不抛弃不放弃”,在政府放开限价政策之前,都是非常好的上车机会,接下来还有不少“摇奖机会”;

2、改善型客户不要随意冲动抢房,看准了看满意了再选,因为“子弹”和贷款名额是比较宝贵的,一时冲动买到“不能住”的房子,会耽误后面的大好机会;

3、由于“限卖”政策的影响,这个时点投资不是非常好的机会,特别是跨区5年限售的客户,等你能抛售的时候,大概率会迎来房产税的开征,期间不确定因素也非常多。

4、非常在意学区,而且孩子很快要读的客户,建议考虑市区优质二手学区房,春节前是笋盘频出期,请把握机会。

5、对于一些高端置业者来说,建议多关注现有的高端项目和一些优质二手小区,因为在现行“限房价竞地价”的情况下,开发商不是活雷锋,没有做豪宅的动力。

NO.4|肆

2018泉州一手房源该如何选择

板块

项目名称

待推出体量
(万㎡)

户型面积区间

预计开盘时间

预计价格

推荐指数

东海

海宸尊域2期

不详

——

——

——

4星

东海湾十二宴2期

4.3

84-143㎡

1-2月

13500

4星

碧桂园凤凰岛

4.5

未定

上半年

——

3星

海韵山居

6.4

未定

下半年

——

3星

万科城市之光

2至4期

43.5

未定

上半年

13500

5星

碧桂园天玺湾2期

23.2

89-175㎡

未定

13500

5星

合计

81.9

——

——

——

城东洛江

世茂璀璨天城2期

7.7

30-138㎡

部分复式

上半年

17000

3星

碧桂园汇悦台

5.0

88-127㎡

复式

2-3月

12000

3星

大唐双阳项目

12.7

未定

下半年

8300

3星

南益刺桐春晓

18.4

90-140㎡

部分复式

8-9月

9000

4星

合计

43.8

——

——

——

江南

建发珑玥湾2期

14

85-165㎡

1-2月

9000

4星

宝嘉誉峰

23.6

89-125㎡

2-3月

8800

4星

合计

37.6

——

——

——

桥南

百信月亮湾

6.3

未定

未定

11000

4星

百信御江帝景5期

16

97-152㎡

1-2月

11500

5星

百捷中央御府

9.4

87-143㎡

2-3月

12000

4星

万科金域滨江

27

117-137㎡

复式

2月

13500

4星

南益名士华府

2.3

117-137㎡

纯复式

5-6月

10500

4星

合计

61

——

——

——

台商

阳光城

翡丽公园2期

6.4

90-145㎡

上半年

10000

3星

海湾国际

22.0

90-140㎡

9-10月

9000

3星

隆盛御湖湾

24

90-140㎡

部分复式

4-5月

9000

4星

合计

52.4

——

——

——

清濛

万科悦城

18.7

62-130㎡

2-3月

8500

4星

总合计

253.5

——

——

——

NO.5|伍

2018年内参房市观察6种判断

1、虽然内参初步统计出来2018年在售楼盘总量超过250万㎡,但考虑到分期建设和销售因素,2018年总供应量应该在100-120万㎡左右,供需矛盾依然较大;
2、2018年泉州市区东海肯定是“主战场”,也是最热门的板块,改善需求内参首推东海;
3、今年城东几乎无新房可卖(城建五中地块预计要2019年推出),需求却非常大利好也会逐步兑现(如三实小、万达、星级酒店开业等),所以是二手房上涨压力最大的区域;
4、台投今年两大新盘入市值得期待,虽然是本地开发商,但位置不错,内参得到的消息开发商会下大气力做好产品,定金也不会太高,所以刚需客户可以考虑;
5、改善型客户重点推荐的4个项目:万科城市之光2期、天玺湾2期、百信御江帝景5期、南益名士华府。
6、刚需客户重点推荐的4个项目:南益刺桐春晓、宝嘉御峰、隆盛御湖湾、万科悦城2期。

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