全国抢房!一二手房价倒挂,越调控越涨再次上演? | 檀钱

  • 叶檀财经(511)    2018-04-17
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    全国抢房!一二手房价倒挂,越调控越涨再次上演? | 檀钱


    文/赵十一



    房价永远是个谜,这边房地产调控不断深入,那边抢房的声音却不绝于耳。

     

    2018年以来,在“分类调控、因城施策”这一基调的指引下,出台房地产调控政策的城市范围不断扩大,调控力度不断加强。

     

    从3月份开始,全国超过20个城市再启房地产调控,合计发布了近30条房地产调控政策,内容包括在摇号购房、将限售限购延伸到三四线城市、以及扶持刚需买房等等。

     

    调控自然是因为房价上涨,加码调控就说明房价涨的太凶。

     

    我们先来看一线城市房价走势。其中北京由于新房价格严格控制,处于一直稳步下降的状态,但是二手房房价在今年二月份却有显著升温。上海则是经过一段时间的整理之后,新房与二手房价格同时开始出现回升,这两个城市房地产显著的特点都是一二手房房价倒挂。

     

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    一线城市虽然调控最严,但是需求强劲,二手房价格较高且有所反弹很正常,但是“房住不炒”的政策下,全国热点城市大面积出现排队抢房、一二手房价倒挂的现象就值得我们思考了。

     

    近期,多个城市新房、二手房价格出现“倒挂”,不少热点城市新房价格普遍低于同区域二手房价15%-30%。


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    为何会出现这种现象?

     

    首先 “抢人大战”激活楼市需求。2017年10月以来,全国有近20个城市与地区发布了引进人才的新政策,而从各城市公布的“抢人大战”计划看,吸引人才所采取的举措均围绕落户买房等。

     

    2017年3月1日,西安市出台了“史上最宽松”的“三放四降”户籍政策,效果立竿见影。2017年全年落户西安人数257419人,在3-12月份,学历落户共114049人,占比超过80%。

     

    这还不算,西安的户籍政策还经过几次版本升级后,落户人数成几何级增长。据西安市公安局最新统计,今年前三个月,有24.5万人落户西安,成为“新西安人”,这其中学历落户15万人,人才引进1万人,总人数是2017年同期的9倍多。 

     

    人口规模势必会快速增长,也将带来更多的住房需求、刺激房价上涨。这一点不仅是西安,其他加入“抢人”阵营的二线城市房价上涨的势头都很足。

     

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    房地产热不热,一是看房价走势,另一个就是土地成交数据。中国指数研究院数据显示,2018年1至3月,全国300个城市共成交土地5362宗,同比增加19%;成交土地面积24140万平方米,同比增加32%。

     

    2018年1至3月,全国300个城市土地出让金总额为9661亿元,同比增加37%;全国40个大中城市,共20个城市出让金同比增加,

     

    房地产热,调控就要加码,各地纷纷出台购房摇号政策,由于调控大大限制了新房价格,而二手房交易成本高(税费占房价的6%-10%),这就造成了一二手房价倒挂,这种高溢价也带来抢房热潮。

     

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    未来买房摇号依然是趋势,最痛苦的还是刚需。

     

    链家研究院数据显示,对比2017年第四季度,2018年一季度首次置业的刚需占比有明显增长,整体来看,首次置业占比较前一季度增加9个百分点,改善性换房占比下降8个百分点。

     

    在供给有限的情况下,摇号确实是相对公平的方式,但是在动辄万人抢房的大军之中,这就意味着很多人有钱也买不到房,好的位置、好的房源中签率堪比买彩票。近期南京、长沙的部分楼盘摇号买房的中签率仅有11.6%、9.5%,而此前成都最低3%的中签率更是让人“望房兴叹”。

     

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    此外,对于刚需来讲,房价虽然调控了,但是利率也在上涨。2018年2月,3月全国首套房贷款平均利率已达到5.51%,相当于基准利率的1.124倍,同比上升23.54%,十五个月连续上涨。房价跌幅不大,利率不断上涨,买房成本不降反增!


    热点城市,未来的房价趋势很明显,但是在“房住不炒”的背景下,调控也会不断升级。当然房价调控是值得肯定的,问题是房价虽然不炒了,对于刚需来讲,“房住”也越来越难实现了。

     

    就像一线城市车牌摇号一样,有钱也抢不到,越抢不到就越值钱,要不然就继续等,要不然就买新能源汽车。对应的买房就是,要不然就继续排队、继续抢,要不然就住租赁房。像近期的万科租赁房项目——万科翡翠书院,只长租,不出售,90平米精装修小三居,租金一次付清10年180万起,这样的“性价比”,你心动了吗?




    看完了就完事儿啦?

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